文稿解读|《关于建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法（试行）》政策解读

文稿解读┃《关于建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法（试行）》政策解读 

近日，淄博市行政审批服务局等四部门联合出台了《关于建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法（试行）》，该办法为市政府部门规范性文件，为方便社会公众了解政策内容，现作如下解读：

一、起草的背景

依照惯例，承租人不能利用租赁的土地办工程审批手续，只能是“谁的地办给谁”，导致很多项目无法落地。同时还存在部分出租人因为安全责任风险，不同意把工程手续办理到自己名下的情况，导致宁愿土地闲置。而利用租赁土地办理项目手续，能化解闲置土地和拿地难的矛盾，推进项目快落地、早达效，很多企业对此有迫切需求。面对市场主体用地需求和地方政府盘活闲置低效用地诉求，围绕解决项目建设中土地使用权人和投资人不一致导致无法办理工程手续的难题，淄博市在学习外地有关经验做法，选取区县试点推行的基础上，研究出台实施办法，在全市面上推进改革，切实降低企业成本，助力项目招引落地。

二、决策依据

（一）法律法规依据。根据《民法典》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律法规。《民法典》第三百二十三条：用益物权有四种，第一，土地承包经营权；第二，建设用地使用权；第三，宅基地使用权；第四，地役权。第三百二十四条：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。第三百二十六条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。《城乡规划法》第四十条：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。《建筑法》第八条：申请领取施工许可证，应当具备下列条件：已经办理该建筑工程用地批准手续。法律条文是“使用土地的有关证明文件”、“用地批准手续”。经过研究并咨询法律专家，法律条文没有明确指出用地批准手续是土地证，那就不仅限于土地证。

（二）政策依据。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《山东省自然资源厅等9部门关于印发山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）的通知》（鲁自然资规〔2021〕9号），都鼓励二级市场的土地出租。《国有建设用地使用权出让合同》第四章第二十一条：领取国有土地证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。

（三）文件制定印发。《山东省营商环境创新行动计划（2024-2025年）》提出“创新工业项目审批模式。对于租赁土地的工业项目，允许以承租人名义办理施工许可等审批手续”。淄博市将此项工作列入全市2024年度优化营商环境“一号改革工程”重点任务和工程建设项目审批制度改革2024年工作要点。

在深入调研和学习考察，选取区县试点推行基础上，淄博市行政审批服务局联合市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市国防动员办公室联合起草了《关于建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法（试行）》（以下称《办法》），经评估论证、公众参与征求意见、征求企业意见、律师审核、集体审议决定、司法审查备案、公开发布等程序，2024年5月31日正式印发。

三、主要内容

《办法》共五章二十六条，明确了办理范围，即租赁本市行政区内已取得不动产权证书的国有建设用地使用权或已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权的，承租人实现以自己名义办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和竣工验收备案等手续，保障承租人权益。明确了土地租赁合同作为办理规划许可、施工许可的使用土地的有效证明文件，规范了土地租赁合同的主要内容，明确了出租人和承租人的权利义务，降低了企业合同履约风险。明确了办理流程，对工程建设项目审批手续办理程序进行了规定，明确审批时序、申报材料、许可标准，明晰各部门的权责范围。同时，鼓励各级相关部门优化审批流程，加强部门协同，对项目审批全链条中关联性强的事项实行集成化办理，减少办事环节、办理时间和跑动次数，更好满足企业办事需求。

《办法》的实施，破解了投资人和土地使用权人不一致导致无法办理工程手续的难题，能有效推动土地资源优化配置和高效利用，助力项目降成本、快落地。在盘活闲置、低效用地，增加出租人和承租人收益，实现项目更快速落地、更低成本用地、更高效率产生效益等方面，具有深远意义。